2026年4月，中国亮出了一张令外界没有充分预料到的牌——＂十五五＂期间城市更新投资至少15万亿。未来五年，我国城市更新至少可以完成投资15万亿元，其中仅地下管网更新就可以拉动投资约5万亿元。这张牌不是打给楼市看的，是打给整个国民经济看的，是打给华盛顿看的。

先说外部环境。2026年2月20日，美国最高法院判定特朗普政府此前依据《国际紧急经济权力法》加征的对等关税和芬太尼关税违法。

美国最高法院公布关税诉讼案裁决结果，判定美国政府依据《国际紧急经济权力法》对相关贸易伙伴加征的对等关税、芬太尼关税等相关关税违法。但特朗普转手就换了一个法律依据，依据美国《1974年贸易法》第122条，额外对全球输美商品加征10%的关税，为期150天，随后还扬言要提到15%。

换个法律外壳，核心逻辑没变——美国在用关税大棒对全球施压。中方已明确表态将＂保留采取一切必要措施的权利＂。在这种百年未有的外部风暴面前，中国需要一个足以托住内需的超大规模投资引擎。城市更新，就是这个引擎。

回到国内。4月16日，国家统计局交出了＂十五五＂开局年首份经济答卷。一季度中国国内生产总值（GDP）334193亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%。5%的增速在全球主要经济体里名列前茅，基础设施投资增长8.9%，增速比2025年全年加快8.3个百分点，成为稳投资的关键力量。

基建投资的井喷式增长，背后最大的推手之一正是城市更新。这不是巧合，是精确的政策安排——当房地产开发投资还在下行通道中艰难爬坡的时候，城市更新已经悄然接过了稳增长的接力棒。

房地产的现状有多严峻？一季度全国新建商品房销售面积为1.95亿平米，同比下降10.4%，销售额1.73万亿元，同比下降16.7%。新房开发投资同比下滑11.2%，新开工面积跌了两成。这组数据告诉我们一件事：靠盖新房拉经济的旧模式已经走到头了。

2025年我国城镇化率达67.89%，新房需求进入下行通道，存量房规模超350亿平方米。350亿平方米的存量房摆在那里，这是一座巨大的＂沉默资产＂，不唤醒它，中国经济的内循环就缺了关键一环。

15万亿是什么概念？年均投资约3万亿元，与＂十四五＂期间相比，呈现跨越式增长，对比＂十四五＂年均1.7到1.8万亿的投入水平，增幅超过七成。而且15万亿只是官方设定的＂地板价＂。

据测算，城中村改造投资规模约53万亿元，城镇老旧小区改造投资规模4.3至10万亿元，叠加市政管网类城市更新投资总额4万亿元，我国城市更新投资空间将超60万亿元，＂十五五＂期间投资空间或超35万亿元。

35万亿，相当于中国年GDP的四分之一以上。哪怕取个保守的中间值25万亿，也够吞下三年半的全国新房销售总额。

钱要花到什么地方？＂十五五＂期间，50万套（间）危旧房将脱胎换骨；11.5万个老旧小区迎来焕新；1500个老旧街区和厂区将＂改头换面＂；77万公里管网同步焕新。

我注意到一个被很多人忽略的细节：我国2000年前建成的房屋占比超36%，360万公里地下管网超期服役，燃气、供水爆管等安全隐患频发。

这不仅仅是资产增值的问题，这是国家安全问题。城市地下管网就是城市的＂生命线工程＂，跟军事上讲的后勤保障线一个道理——管网崩了，城市就瘫了。

各地的立法跟进速度极快。2026年4月1日，四川省第十四届人大常委会第二十六次会议表决通过《成都市城市更新条例》，将于6月1日施行。这部条例的分量不可小视——作为全国首批城市更新试点城市，成都将以此为依托，推动城市更新从政策引导迈入法治引领新阶段。

立法意味着什么？意味着城市更新不再是＂一阵风式＂的运动，而是有了法治化的底座，谁来了都得按这个框架走。

不只是重庆，各地城市更新纷纷在变，在广东，未来五年将启动300个城市更新重点片区改造，而武汉则以182个片区为载体启动了整体更新。

资金从哪来？这是很多人心里的问号。2026年新增政府债务11.86万亿元，其中专项债4.4万亿元、超长期特别国债1.3万亿元，重点投向城市更新。

国债资金、中央预算内投资、地方专项债、社会资本——多条线并行，形成了一张密实的筹资网络。不是单一的财政输血，而是搭建起了一个自我循环的投融资生态。从我的观察来看，城市更新正在成为地方政府＂后土地财政时代＂最重要的经济抓手。

与此同时，一线城市的楼市已经出现了微妙的变化。3月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。

上海3月二手房成交突破31000套创下近五年新高，北京创下15个月新高。上海二手房自2025年8月起进入去库存通道，至2026年2月挂牌存量较高峰期已减少25.7%。挂牌量缩减意味着业主在收回筹码，＂亏本也要跑＂的恐慌情绪正在消退。

但必须指出一个清醒的判断：这轮回暖不是全面性的，而是极度分化的。一线城市二手住宅销售价格同比仍下降7.4%，三线城市同比下降6.4%，降幅还在扩大。京沪深的核心区在触底反弹，而大量三四线城市仍在冰窟里挣扎。

三四线城市库存消化周期达到31个月，是去库存压力最大的层级。31个月，意味着以目前的销售速度，不新增一套房子，也要将近三年才能卖完。

从军事思维来理解这轮城市更新的战略意图：第一层是对冲外部关税冲击，把内需的盘子做大做实，让中国经济在中美博弈的长期消耗战中有足够的战略纵深；第二层是完成房地产从增量扩张到存量运营的历史性换档，不让中国走日本＂失去三十年＂的老路；第三层则是守住六亿多城镇居民最核心的家庭资产，维系社会稳定的基本盘。

当下的中国楼市正处于一个历史性的底部区间。随着春节后需求释放、核心城市优质项目集中入市及营销力度加大，3月以来市场销售出现边际改善。

但要注意，这个底部不是一天就能走出去的，15万亿的投入是分五年落地的缓释效应，不是打一针肾上腺素让房价暴涨。它给存量房构筑的是一个长周期的价值底座——管网更新了、电梯加了、配套补齐了、安全隐患消除了，房子的居住品质实打实提上来了，二手房买家自然愿意为这些真金白银的改善付更高的价。

所以在这个时间节点上恐慌性抛售，确实是一个需要三思的决策。你今天低价甩出去的那套房子，明年可能就被纳入改造名单；你亏掉的几十万差价，可能恰好就是城市更新带来的溢价空间。

当然，这里有一个前提条件——你的房子得在有人口流入、有产业支撑、有改造规划的城市和片区。如果是人口持续外流的收缩型城市，哪怕国家投入再多，水也流不到你那儿去。

城市从摊大饼到精耕细作，这是中国城镇化进程中一个不可逆转的拐点。目前，我国19个城市群承载了全国75%的人口，贡献了85%左右的国内生产总值。

人往高处走，资源往核心聚，这是经济规律。15万亿的国家投入不是撒胡椒面，一定会沿着人口流向和经济地理格局精准投放。

持有核心城市、核心区位、具备更新潜力的存量房产，可能是普通家庭在这个时代能做出的最理性的资产决策之一。把确定性的红利拱手让人，那才是真正意义上的战略失误。